2020开年的深圳楼市以一个看不透开局打开：左手深圳湾后海蛇口太子湾千万级别豪宅公寓秒开秒光，宝中三新（海纳、云玺、茗荟）百万喝茶费，宝中光明碧海红山一浪接一浪炒上天；右手大家裁员降薪失业公司倒闭，纷纷收拾行李打道回府，一边感叹着失业没饭吃了，一边讨论今天自家的房价又涨了几十万。
市场走势扑朔迷离，究竟是楼市盛宴最后的疯狂？还是资本嗅到风声疯狂的布局？微商毛先生为你抽丝剥茧，找出事实。
多头分析
多头分析：
目前从深圳的成交量及成交金额来看，3月成交量井喷，价格较为平稳（一说降了800左右一平，约1%，基本上忽略不计），着实出乎很多空军的意料。是狠狠抽了假期唱空经济说要崩盘的空军大嘴巴子吗？
一、积压/时滞性
买卖交易过房产的朋友都知道，即使已经定好签下合同，完成房产的一系列过户也是一件手续繁杂时间冗长的工作（交定后一般两周做首付资金监管，过户换证也需要两周，再放尾款也要两周，如果中间有赎楼或者解除抵押可能还要再多1-2周时间）；去年11-12月深圳楼市异常火爆，加上过年假期及2月疫情影响房管局开工时间较晚，3月的成交量统计数据很大一部分都是11月-1月之间已成交但未完全走完过户流程的部分（一说占6成）
二、学位！学位！
婚可以不结，女朋友可以换，孩子上学不能等！3-4月一直是传统的学位房置换热门时间（一般入学对应中小学都是在5-6月完成资料提交审核），临时抱佛脚3-4月是最后的机会，错过了在深圳办插班是基本上没希望的。学位房的置换也是3月成交量井喷的有力助推者。
三、热钱
在全球为了缓解流动性紧张滥发货币的时刻，资本疯狂涌入房地产市场（钱可以多印，地没有办法无限制开发，而且即使开发也需要时间，这是另外一个话题了，会单独开篇讲）寻求保值，避免货币掌控者通过通胀来掠夺劳动剩余价值；这种现象在高端房产体现尤为明显，所以表现就是豪宅和宝中红山这种高端产品和光明这种有想象力的市场疯狂暴涨，背后离不开资本的助推。
四、恐慌
去年四季度深圳优质地段疯狂暴涨，加剧了一部分普通置业者的恐慌，生怕再不上车就再也赶不上上车的机会了；趁着疫情后大家都反应慢半拍对经济不确定的情况下提前买定离手。
五、炒作
1.地产商炒作：开发一个楼盘，一栋一栋卖，一个户型一个户型卖，一批一批推，一小批卖完就疯狂发通告，炒作热销紧缺。潮州人开的好头（臭不要脸，nmsl），什么怡安都x中央，保能xx公馆，坪山猴大城、鸿融源一城中心都是典型。
2.中介要吃饭：这种非常依赖提成的行业，两三个月没单开，开工后好的坏的先疯炒一波，毕竟要吃饭。顺带再收一波开发商的烂钱，帮着宣传炒作打广告。（链x左灰把这个市场做烂的，本来就是开发商和买家，仗着自己有渠道，两边收钱，硬生生搞一个类似每团的毒瘤出来）
六、抛售
部分小开发商没实力，或者像猴大这种现金流紧张的行业巨头，抛盘回血（全民经纪人、75折这种套路）
空头分析
空头分析：
1-2月中国经济崩盘，3月开始疫情影响全球经济崩盘，各国互相推诿，加剧了已有抬头迹象的贸易保护主义。在出口外贸崩，中国内需崩，失业倒闭潮疯狂席卷，还能保持对经济乐观的不是疯子就是傻子了。大家都没钱没有购买力了，唱衰房地产行业是理所当然的事情。
一、经济崩崩崩
中国一季度GDP已经崩盘，虽然目前国内市场逐步恢复，但海外市场影响严重，中国作为制造业出口大国，如果没有海外市场消化，经济下行的趋势很难扭转。加上普通消费者降薪失业，看衰经济预期，增加储蓄减少消费。三个马（投资出口内需）没了俩（出口内需），怎么看都乐观不起来。
二、保障性住房建设
现在就剩投资一个马，政府投资做基建和产业升级，安居公司疯狂拿地（其实也是促进经济的一种方式），未来可供分配的福利性住房数量肯定会增加，加上多渠道进行住房保障建设，无疑是对商品房存量市场有所打击。
三、对经济预期的悲观不确定性
买涨不买跌，目前局势不明朗，观望情绪比较严重。
四、全球经济未来的不确定性
目前疫情在中国已经到尾部，但在全球仍在快速蔓延。在这种情况下，全球经济什么时间能恢复，能恢复到哪种程度没有人能给到答案。
五、战争
和平虽好，忘战必危！现在主流购房群体都已经是远离战争的一代人了，忘记了战争对一个国家经济体系的摧毁是有多么的强烈和迅猛，一切纸面财产都是过眼云烟。
1.美国搞事情，中国搞tw，搞得快影响经济三五年；
2.美国搞事情，中国搞tw，搞成持久战，
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3.美国直接和中国在周边或者南海搞事情，经济全面崩盘。
虽然不一定发生，但心里要有数，不能闭着眼睛看不见。现在美国被疫情搞的焦头烂额，等美国疫情收尾，需要以经济恢复为重心的时候，不清楚当政的政客是否会通过局部战争来刺激美国军工内需。
六、空军
过去一直都唱空地产市场的，你只要看他有没买房就行。有买房的话是把你当傻逼忽悠，没买的就是他自己傻逼。无论今年房价最后结果怎么样，首先这个人过往经验看就不靠谱，你还信他？
过去唱空的已经被房东涨了好几次房租，从市区出租屋搬到了郊区农民房，大嘴巴子被扇的呼呼的，还要向高层换洋房别墅的多头大喊：“房价要崩盘了！快点卖房！”——而我在家里听着歌，吃着火锅，味道好极了，顺带在微信再催下他的房租。
毛先生的分析
一、房价走势
1.房价大趋势两级分化，优质片区热钱助推，普通片区出现滞涨。
2.目前链家上挂盘量激增（截止今日41000套了，以往最多也就39000），正处于放量不放价的时候（刚好也吻合每年的周期性轮回，上半年放量，下半年涨价）；很多业主挂高价浑水摸鱼出货。不急的朋友可以先关注观察，再过两三个月肯定有因为缺钱扛不住的业主降价。
3.出现战争，以上判断作废，百分百崩盘。
二、置业心态
无论是刚需还是投资客，置业心态要放平稳，不要总想着暴涨一夜暴富，不现实。别人能，不代表你能，过去能，不代表现在能。回归房产居住属性，以最悲观的角度放低收益预期，少加杠杆，稳字当头。
从实用的角度出发，解决面临的实际问题；没房住的就买，该置换学位的就置换学位，该干嘛干嘛。天还没塌，不要过于悲观。人生几十年，总不可能老担惊受怕杯弓蛇影，总是要生活的。
一直以来毛先生都是持这样的观点：日本上世纪有没有地产泡沫？—有！崩了没有？—崩了！现在咋样？—银座涨的比之前还高！长期的价值投资会带来稳健的收益，不动产本身就是长线投资，玩股票的心态搞不动产投资，你不适合。深圳作为一线城市，自始至终都是优质资产；优中选优，即使短期会有波动，长期还是非常稳健的。
三、政府政策相关
1.国家刚出政策，优先发展大城市和城市集群，这条利好；
2.政府左手投资，右手发券稳增长促消费，钱从哪里来？——卖地！这两周深圳政府集中出货，安居卖了好几块，前海也拿出了一块备用地出来卖，宝中还有两块5月起拍，地主家也没余粮，关键时刻还是要靠卖地撑场子。
3.对冲流动性紧缺问题，已经降准，降息已经在路上了，短期2-3年还是以超发货币为主流，稳就业率。
四、置业选择
1.时机要观望，个人建议还是等多两三个月，全球形势明朗起来，才好做出更清晰的判断；不要急于下手；
2.投资置业，以稳健为主，寻求资产保值为主，增值为辅；投热点有故事的核心区；
3.刚需置业，适宜观望， 下半年局势会明朗起来，到时候再看情况做打算，目前以存钱为主；
4.有便宜还是要占，遇到限价房（二手倒挂10%以上）或者业主急卖比行情低15%以上（按过去半年成交价平均数算，不是挂盘价），不要犹豫，尽快下手。（二手房交易需注意钱款安全性，避免这种业主负债或者抵押过多，过户有严重风险，找靠谱中介，做好资金监管，确保每一笔钱都可控）
结语：
局势不明朗，投资有风险；刚需要观望，人生苦又短；努力去搬砖，存钱最重要！下手要果断，捡漏要谨慎；资本在收割，穷人在哀嚎。每一次的经济危机，都是资本对穷人财富的收割；对资本来说，这只是换一拨掌握资本的人的机会罢了。
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标签： 微商营销 深圳现在适合买房吗？
