在金茂董事局主席宁高宁2021年的新年献词里，有两个词被提及的次数最多，一个是“科学至上”，另一个是“城市运营”。前者是内驱力，后者是角色定位，是核心商业模式，更是未来发展目标。
这个角色定位有多重要，艳姐特地扒拉了一下金茂官网可见一二，“城市运营”业务板块被放在“物业开发”之前！
这说明“城市运营”在金茂的业务结构中，是地基，是基本盘，是底层逻辑，是通盘考量。物业开发反而是城市运营配套的一环。
试想，当金茂去开发一个地产项目的时候，势必也会带着城市运营的思维去构建开发逻辑。
这样想想事情突然就变得有意思起来了。当然，你可能会问：用“城市运营”的思维开发地产项目，会不会是电线杆当筷子了？大材小用。
但金茂显然不这么想问题。在距离上海市中心仅28公里的一座岛上，我们看到了金茂通过一个项目，践行“城市运营”逻辑的典型案例。
前几天，艳姐专门来到这座岛上对金茂的这个项目踩盘，先放一张谍照，答案在下文揭晓。
相信这不会是金茂仅有的一次尝试，也不会是金茂最后一次这样选择。
01“城市合伙人”金茂不止大开大阖，也有循序渐进
金茂的“城市运营”传统，最早能追溯到20多年前。从撬动上海陆家嘴的金茂大厦，到化荒地为新城的长沙梅溪湖，金茂锤炼了风格多样的城市运营模式。
据说在上海核心商务区，以东方明珠为圆心、两公里距离为半径圈出小陆家嘴、外滩、北外滩区域，在这个寸土寸金的区域中，有近40个建筑项目都是由金茂开发建设，形成了亚洲规模最大的绿色商办建筑群，足见金茂城市运营的豪横成果。
中国金茂是在2015年提出转型为城市运营商，城市运营项目的核心竞争力，在于最终盘活的新城区，能够集聚人口和产业，贡献税收，而非一次性靠房地产销售炒热区域。
换句话说，如果高级住宅开发是为了满足人的置换改善需求，那么城市运营就是改善城市形象，升級城市功能。
但你以为这就是金茂城市运营的终极形态了吗？
去年10月份，金茂上海区域公司又特别地将“城市运营”进一步引申出了“城市共营”的概念，把政府、产业方、商业方、上下游合作伙伴拉到了一个“共营群”，给自己的定位要做城市合伙人。
自从2015年转型“城市运营商”以来，中国金茂在不断的探索与实践中，成功打造了以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的城市运营作品。
过去我们听了很多金茂大开大阖的“造城”故事，这一次我们要聊得是金茂城市共营的另一种版本的故事：
在一个城市功能较为完备的区域，拥有一定的产业基础，尤其是政府层面对区域发展的意愿相当强烈，未来发展的规划也相当清晰。
这个时候，就需要金茂以“城市共营”的思维来入局，与当地政府和合作伙伴一起，深度参与到区域腾飞的历史进程中来。
我们今天要聊得金茂用“城市运营”思维来开发的项目，正位于长三角核心城市上海——长兴岛上。
02长兴岛起飞前夜金茂以城市运营逻辑介入
提到长兴岛，很多人还停留在与上海隔水相望，三面临江，一面临海，自然风光秀丽，独具特色的景观旅游岛。长兴岛还有个别称叫“柑桔之乡”，岛上种植了20平方公里的柑橘。
在2009年之前，长江隧道尚未通车，从上海往返长兴还需要依靠轮渡。那时候的长兴，更像是上海一座安静的后花园。除了生态资源，长兴岛凭借独特的地理优势，岛上有一系列国字号的造船重工业基地，海洋装备产业是岛上的支柱产业之一。
但可能很少有人了解到，长兴岛离上海市区并不远，直线距离人民广场约28公里，这个距离甚至比上海大部分郊区新城都要近。
2009年伴随上海长江隧桥通车，正式结束了长兴岛上海市区往返靠渡船的历史。凭借约9公里的长江隧道，能实现上海金桥、张江的便捷通勤。
一半是生态花园、一半是工业基地。尽管长兴岛近几年发生了翻天覆地的变化，但整个岛一直以保留开发的姿态存在，保持着绝佳的生态资源的同时，当然也按住了崛起的各种可能性。
相较于上海的日新月异，长兴岛一直像个默默无闻的配角，甘当“绿叶”。
“绿叶”要变“红花”，长兴岛要完全意义上融入上海市区，还差了一样必要条件——轨交。
2019年11月，上海市轨交崇明线开始施工，伴随着《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》（发改基础[2021]811号）正式印发，有关长兴岛的另一种可能，开始逐步清晰，逐步走进现实。
也是从2019年开始，围绕长兴岛的规划和蓝图越来越清晰，目标越来越明确，尤其《长兴地区发展“十四五”规划》的出台，长兴岛真正迎来了自己的历史机遇期。
金茂此时将目光锁定长兴岛，多了一层顺势而为的思虑。当然，背后的逻辑还远不止这些。
复盘过往金茂城市运营的案例，城市基础功能和发展规划，是金茂“城市共营群”里必不可少的基础条件。
这两样，长兴岛恰好都具备。
①先来说说区域规划。
在围绕长兴区域的发展规划中，旗帜鲜明地指出了长兴岛未来5年发展的指导思想和目标，这其中生态绿色、产城融合、集群发展、人才创新等一系列关键词，为长兴岛的未来规划框定了清晰的目标。
最重要的是，围绕这份规划，长兴岛“一核、一轴、三片区”的发展格局进一步清晰：轨交商业商务核心区承载城镇公共活动功能；东西横贯劝导的潘园公路交通干道分割南北产业区和生态区；产业区、城镇区、生态区各司其职。
这份规划就像是一份长兴岛未来发展的说明书，有了这个，金茂以城市共营的逻辑介入才会有的放矢，按图索骥。
②再来说说区域的功能留给金茂城市共营施展的空间。
凭借现有的长江隧道和在建的崇明线加持，长兴岛和上海市区的一体化进入实质性层面，这意味着后续人口和产业会像新鲜血液一样源源不断向岛上输送。
此前，长兴岛一直拥有自己的“海洋装备”王牌产业，区域内积聚了一系列国字号造船企业，在当地政府的规划中，这也将成为未来长兴岛的核心支柱型产业之一。
示意图
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随着区域综合服务配套的不断完善以及国际化营商环境的持续塑造，长兴岛也正吸引越来越多的创新经济和服务经济产业入驻。在政府的规划中，未来海洋装备、智能制造、新材料、节能环保、集成电路、生物医药和金融服务都将成为区域发展的重点。
由产业变革升级进而带来更加年轻、高素质的人口结构升级，而这批高素质人口正是板块发展的生命力。
由人口导入而产生的一系列城市功能需求，成为了长兴岛当下要解决的关键性问题。
往近了说，基本的居住需求，商品房项目极度稀缺。遑论区域标杆住宅产品。近3年内长兴岛板块仅出让了一块住宅用地，核心居住区只有唯一一个可售新房项目。
往远了说，生活功能需求，未来围绕联通上海城区的轨交枢纽，长兴岛规划了轨交商业商务核心区，将形成一个百万方体量的TOD，形成站城一体、职住平衡的活力街区，将成为点亮板块的超级项目。
讲到这里，金茂的战略意图已经非常清晰：
城市运营要造势，但并不拒绝借势。
金茂以城市共营的逻辑选择长兴岛，并在长兴岛崛起前夜提前介入，通过完善长兴岛当下亟待解决的居住品质需求，着眼长兴岛TOD项目的规划，进而参与到长兴岛快速发展的进程中，与板块共振共鸣。
钥匙在哪里？其实上面已经提到了：就是长兴岛近3年内唯一出让的一块住宅用地，核心居住区唯一一个可售新房项目——长兴金茂逸墅。
03155平方公里的长兴岛仅有4个商品房项目？
长兴岛面积155平方公里，相当于三个上海普陀区，但商品房项目目前只有4个。
是的，你没听错，仅有4个。而这4个项目中，契合市场主流的中小户型产品也不多。
可以说，整个岛都亟待一个品质人居标杆。就在这个时候，金茂来了。
在城市共营的逻辑下，金茂肩上的责任是给身处崛起前夜的长兴岛区域，先打造一个适合高端人才、高标准生活要求的住宅项目。
既要占尽长兴岛的自然馈赠，更要为区域塑造一座标杆住宅产品。
在区域价值层面，不仅借势长兴岛区域规划和产业规划红利，也要占尽区域升级带来的配套资源。
艳姐记得，金茂上海区域公司总经理陶天海曾在一次论坛中提到：
未来理想城市，老百姓首先最关心的是什么？首先是教育，然后是健康、交通、邻里、社会治理、绿色低碳、建筑空间以及我们的服务，我认为这些场景才真正组成了我们对理想城市落地的载体，没有这些载体，光有建筑，我觉得也没有多大意义。
在长兴金茂逸墅这个案例上，同样也体现了这个理念。项目所在的长兴岛核心住区，一系列教育、医疗资源已经初具雏形。
比如，2019年开工的上海实验小学长兴分校。
我们都听过不少教育部直属的中学响当当的名号，但你可曾听过教育部直属的小学？上海实验小学，就是国家教育部在上海的唯一一所部属的重点小学。
而在长兴金茂逸墅项目的北面，就是长兴岛人民医院，属新华医院附属长兴分院，已于今年年初投入使用。
此外，项目以南是凤凰街道最核心的商业壹街区，吃喝玩乐一应俱全。附近规划的东渡国际海悦城目前正在筹建中。
为什么要以住宅起手？主要是金茂在过去频频上演“以一盘之力撬动整个板块”的现象。
其实，市场上一直有一种“金茂现象”：凭借稳定，均匀的品质，金茂能够用品牌影响去推动成交。
购房者认准“金茂品牌”，就像认准那些传世经典品牌一样，你很确信自己买到的核心价值。
这种现象之所以会出现，无非是基于几个关键要素：
一、金茂的“颜值：美学内涵，诗意栖居
金茂对住宅产品的理解里，有两个特点让人感受最深——注重生活品质，追求文化美感。
你可以去看金茂的很多作品，无论是新古典的石材外立面，还是时尚细腻的精装风格，这种稳定的品质贯穿了金茂的大量作品。
长兴金茂逸墅就采用了新中式建筑风格，立面线条挺拔，色调素雅，文化氛围浓郁。社区的六大场景设计，涵盖了所有生活场景，贴合人性化的功能设计处处透露了巧思。
简单说，对于金茂的住宅产品，消费者在下单前就很确定自己买到的是什么。
二、与板块的主题相契合
金茂的产品不是简单的复制，而是会根据板块所在的区位、环境乃至地域文化做相应的架接。
长兴金茂逸墅将容积率做到了1.2，在富集生态资源的长兴岛上真正做到了墅居的品质。
在首开的房源中，以建筑面积约75平三开间朝南两房和约90平三房两厅两卫的洋房为主。户型从2房到4房不等，户型方正、空间尺度舒适。
从户型角度来说，长兴金茂逸墅是面向购买力强大的金桥、张江客户，这部分客户多是追求品质生活的年轻高端人才。面对客群有针对性地打造产品，细节处也是金茂城市运营思维的一种体现。
不得不说，金茂每一个板块的作品，都像是从这个板块自然生长而来的。
三、迭代探索，不断升级
如果你观察金茂产品的特点，你会发现很多升级迭代的痕迹。金茂的产品也在迭代，对户型，对审美，乃至对人居理念的研究。
例如长兴金茂逸墅会在设计中，几经迭代升级，最大限度让自然光参与到设计中来，用高透光率让室内景观与自然相融。
对于长兴岛，长兴金茂逸墅最大的意义在于，通过打造区域内的标杆人居样本，塑造板块内美好生活的品质模板，再度上演“金茂热”现象，以一盘之力撬动整个板块。
进而吸引更多人关注长兴岛，认识到长兴岛集聚的势能和发展前景，参与到长兴岛崛起的进程中来。
结语：
所以如今对于长兴金茂逸墅，我们理所当然有更多的期待，对于艳姐来说，倒不是期待未来的热销情况，更期待金茂品牌对地段的盘活，某种程度上我一度认为这是金茂上海区域的又一次战略性输出。
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